El problema de la vivienda y de la ocupación ilegal suele enfocarse como es lógico desde la perspectiva del derecho a la propiedad privada y a las cuestiones sociales de acceso a la vivienda digna. Sin embargo, existen cuestiones que aun cuando puedan parecer accesorias, cobran relevancia en supuestos como el incendio ocurrido esta semana en un local ocupado situado en un edificio del centro de Barcelona: Quien debe responder de los daños causados a elementos colindantes que han tenido origen en una vivienda ocupada ilegalmente?

Piénsese por ejemplo, en el supuesto de las filtraciones. A priori, no existe controversia acerca de la responsabilidad del propietario cuando por filtraciones que provienen de su vivienda causa daños a otra. Sin embargo, la responsabilidad no resulta fácil de determinar cuando el propietario no es el ocupante de la vivienda, y más aún, en aquellos casos en que la vivienda se encuentra ocupada ilegalmente.



Ante viviendas con ocupas, el perjudicado se encuentra en una situación de incertidumbre al resultarle difícil averiguar quién es el responsable de sus daños. Es posible que la vivienda sea propiedad de una entidad financiera que desconoce, que no se pueda identificar a los ocupantes, que estos se nieguen a colaborar y facilitar información, incluso que, aunque se conozca el propietario, éste último no pueda ni acceder a su vivienda o se encuentre en tramitación un procedimiento de desahucio.

Conforme el artículo 1.910 Código Civil “El cabeza de familia que habita una casa o parte de ella, es responsable de los daños causados por las cosas que se arrojaren o cayeren de la misma”.

En el presente supuesto, dado que la vivienda se encuentra ocupada ilegalmente, la figura del cabeza de familia recae sobre quien de facto reside en la vivienda, es decir, los ocupas. Sin embargo, en la mayoría de ocasiones no se puede identificar a los ocupas, con lo cual, resulta más sencillo demandar al propietario cuya titularidad aparece inscrita en el Registro de la Propiedad.

Una vez identificado al propietario, se debe dirigir la demanda en el ejercicio de la acción de responsabilidad civil extracontractual (1.902 del Código Civil). Para que proceda la responsabilidad del propietario deberán concurrir los siguientes requisitos: a) La producción de un resultado lesivo o dañoso, b) La acción u omisión culposa, en cualquiera de sus grados, del sujeto activo interviniente; y c) La relación de causalidad entre los dos elementos anteriores que motiva la consiguiente obligación de reparar el daño causado.

Por un lado, debe acreditarse que los daños se han originado por las filtraciones que provienen de las instalaciones de la vivienda ocupada. Si no se puede acceder a la vivienda causante de los daños, se deben acreditar todas aquellas comprobaciones realizadas en la vivienda afectada para descartar que se trate de un problema de instalaciones propias (por ejemplo: realizar catas en la zona afectada para verificar que no transcurren instalaciones de la vivienda, cerrar el agua para ver si sigue filtrando, etc.).

Y por otro lado, se debe acreditar la acción u omisión culposa del propietario. Para ello, será necesario comunicarle previamente la situación mediante burofax. Es muy importante acreditar que una vez informado, el propietario no efectuó ninguna gestión para intentar reparar el origen de los daños. 

Si existen evidentes indicios de que la causa de los daños se ubica en la vivienda ocupada ilegalmente, el propietario debe actuar con la debida diligencia instando la vía judicial si fuese necesaria para acabar con la ocupación ilegal.

En este sentido se pronuncian las Audiencias Provinciales de nuestro país, y a modo de ejemplo citamos las siguientes:

Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, de fecha 19 de febrero de 2019:

“Consideramos que la responsabilidad civil de la demandada dimana, directamente, del art.1902 CC («El que por acción u omisión causa daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado»), precepto en el cual se fundó la demanda. De una parte, una vez tuvo conocimiento de la existencia de posibles daños, habiendo indicios de que su causa podía provenir de la vivienda de su propiedad, la demandada no removió con la debida diligencia los obstáculos existentes -ocupación ilegal por terceros- a través de la vía judicial, para poder eliminarlos; de otra parte, tampoco ha sido diligente en la verificación de los daños existentes en la vivienda del actor, a fin de proceder, en su caso, a la reparación.”

Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de fecha 5 de diciembre de 2019:

“En este sentido si bien es un hecho la ocupación ilegal no es menos cierto que las consecuencias de dicha ocupación no tienen por qué ser soportadas por terceros ajenos a la relación de la propiedad con los terceros ocupantes, y en cualquier caso quedarían, al alcance de la entidad demandada, el ejercicio de las acciones de responsabilidad procedentes contra los terceros ocupantes del inmueble, por más que las posibilidades de recuperar alguna cantidad fueron verdaderamente ilusorias dada la normal carencia de medios que los ocupantes ilegales suelen aducir, pero en cualquier caso lo que no es procedente es trasladar a terceros que ninguna relación tienen con la propiedad de la vivienda, y que tan sólo son propietarios del piso inmediatamente inferior las consecuencias del uso abusivo que un tercer ocupante pueda hacer de la vivienda.”

Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de fecha 28 de febrero de 2018:

“El recurrente debe mantener las cosas de su propiedad en perfecto estado, y es responsable de los daños que puedan ocasionarse a terceros por incumplimiento de ese deber de mantenimiento y conservación. Es inconcebible que el recurrente se excuse en la existencia de «ocupas», y no ponga en marcha medidas de protección y aseguramiento de sus propios bienes, impidiendo la ocupación y procurando el desalojo.”

En el caso que los ocupas colaboren y no muestren ningún impedimento para que se efectúen reparaciones en la vivienda, con mayor seguridad podremos afirmar que el propietario no tenía ningún impedimento para poder reparar el origen de los daños.

Así pues, el hecho de que el propietario no tenga a su disposición la vivienda no constituye per se, un supuesto de fuerza mayor, en el sentido jurídico de un acontecimiento imprevisible e inevitable (artículo 1.105 del Código Civil).

Por consiguiente, siempre que se pueda acreditar que el propietario de la vivienda causante de los daños tuvo conocimiento de la situación, no podrá excusarse en que no pudo acceder a la vivienda a comprobar el mal estado de las instalaciones a no ser que acredite la negativa de los ocupantes para acceder y que se encuentre en tramitación un procedimiento de desahucio.

En conclusión, el perjudicado no debe soportar las consecuencias de dicha ocupación, siendo indispensable comunicar de la situación al propietario para que actúe a fin de que cesen las filtraciones. Una vez se constate que no se están realizando gestiones por parte del propietario, el perjudicado podrá acudir a la vía judicial para poder reclamar al propietario los daños ocasionados en su vivienda.