Todo lo que hay que saber sobre el desahucio express por impago de alquiler

Ian Mateu • 10 de marzo de 2025

Una de las mayores preocupaciones que tiene el propietario o arrendador de una vivienda es la posibilidad de recuperarla en el mínimo tiempo posible en caso de incumplimiento del arrendatario.

El procedimiento de desahucio y desalojo de un inquilino moroso hoy día es más sencillo y ágil que hace unos años, debido a una modificación legal que se conoce popularmente como desahucio express. 

En este artículo vamos a ver todos los aspectos que hay que tener en cuenta en relación con este procedimiento.


¿Qué se entiende por desahucio express?

El desahucio express o desahucio exprés es como se conoce popularmente el procedimiento más ágil que se aplica en caso de desahucio por impago de rentas o por expiración del plazo del alquiler. 

Ambos casos se equiparan en gran parte con motivo de la Ley 19/2009, de 23 de noviembre, de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios, cuyo principal objetivo fue fomentar el alquiler de vivienda mediante la mejora de la seguridad jurídica en las relaciones entre arrendador y arrendatario.

El desahucio express no se menciona como tal en ningún momento en la Ley de Enjuiciamiento Civil, que es la norma que regula el procedimiento de desahucio, pero recibe esta denominación por el acortamiento de los plazos generales que se prevén para otros tipos de desahucio.

¿Cuáles son las notas más características del desahucio express?

El desahucio express se caracteriza principalmente por las siguientes notas:

  • Todas las cuestiones relacionadas con el impago de rentas en el contrato de arrendamiento se tramitan por el juicio verbal, mientras que antes se tenían que solventar por el juicio ordinario, más lento.
  • Actualmente, se puede acumular en la misma demanda la pretensión de reclamación de las cantidades adeudadas por el inquilino y el desahucio y posterior desalojo.
  • El arrendador demandante puede anunciar en la demanda su compromiso de condonar o perdonar la deuda en todo o en parte, con la condición de que el inquilino desaloje el inmueble voluntariamente en el plazo que se indique, que ha de ser de 15 días como mínimo (anteriormente eran 30 días).
  • La demanda de desahucio se puede interponer desde el día siguiente a aquel en que el arrendatario incumpla su obligación de pagar la renta o las cantidades asociadas a la renta (suministros y otros conceptos que le corresponda pagar).
  • En caso de que el arrendador requiera fehacientemente de pago al arrendatario antes de acudir a los tribunales y ejercer la acción de desahucio, el plazo para la interposición de la demanda será de 30 días desde la fecha del requerimiento. 
  • El trámite de notificación, tanto de la demanda como de la sentencia condenatoria, en su caso, si no es posible localizar al demandado o condenado, se puede realizar por medio de edictos en el Tablón Edictal Judicial Único, lo que puede agilizar mucho el proceso.
  • La sentencia en los juicios por desahucio se dictará en el plazo máximo de 5 días desde la terminación de la vista, que es un plazo más breve que el general de 10 días para los demás asuntos que se tramitan por juicio verbal.
  • La solicitud de ejecución hecha en la demanda de desahucio es suficiente para que se proceda directamente a la ejecución de la sentencia condenatoria, sin necesidad de esperar el plazo de espera legal habitual de 20 días, que en este caso no se aplica.
  • La sentencia recaída en el procedimiento de desahucio por impago de renta no tiene efecto de cosa juzgada.

De la mayoría de ellas se puede deducir que la duración total del proceso se acorta con respecto a la regulación anterior, y en comparación con otros procedimientos similares.

¿En qué consiste el procedimiento de desahucio express?

Una vez vistas las notas definitorias del procedimiento de desahucio express por impago de alquiler, vamos a ver cuáles son los pasos a seguir para su tramitación:

Requerimiento fehaciente

Antes de la interposición de la demanda, puede ser conveniente requerir al inquilino para el pago de manera extrajudicial por un medio fehaciente, como es el burofax.

La ley no obliga a que se sustancia este trámite, pero tiene consecuencias que conviene tener en cuenta:

  • Si se realiza el requerimiento extrajudicial, se elimina la posibilidad de que el inquilino ejercite la opción de enervación del desahucio, por el que puede evitar que se le obligue a desalojar la vivienda si paga la deuda cuando es requerido para ello desde el juzgado una vez admitida la demanda. Por contra, este trámite obliga a esperar al transcurso de 30 días desde el requerimiento para poder interponer la demanda.
  • Si no se realiza, el inquilino puede evitar el desahucio mediante la enervación.

No obstante, hay que tener en cuenta que la ley permite al arrendador demandante comprometerse a perdonar la deuda al inquilino (condonar la deuda) a cambio de que desaloje voluntariamente la vivienda. Por tanto, cabe la posibilidad de no requerir previamente y ejercitar directamente la acción de desahucio, dando esta posibilidad al inquilino.

Del inquilino dependerá entonces decidir si prefiere pagar y permanecer en el inmueble o acogerse a la posibilidad de abandonar voluntariamente sin tener que pagar lo que debe.

Interposición de la demanda

La demanda se puede interponer desde el día siguiente en que el inquilino se haya retrasado en el pago de la renta o demás cantidades que deba pagar. No es necesario acumular varios retrasos ni esperar más plazos.

Sin embargo, como hemos visto, en caso de que se haya realizado un requerimiento previo extrajudicial, habrá que esperar a que transcurran 30 días desde que se realizó, sin que el inquilino haya pagado su deuda.

La demanda se interpone en el juzgado de primera instancia del lugar donde esté radicado el inmueble, y será necesario aportar el contrato de arrendamiento más la documentación que permita probar el importe de la deuda y el incumplimiento del pago.

Ambas partes deberán actuar en el juicio asistidas por abogado y procurador. 

El demandante debe especificar claramente en la demanda qué es lo que pide, que puede ser:

  • La reclamación de las cantidades adeudadas.
  • La declaración del desahucio.
  • La ejecución de la sentencia de desahucio, procediendo al desalojo forzoso del inquilino (lo que se llama lanzamiento).

Además, si así lo desea, podrá anunciar en la demanda su compromiso de condonar la deuda al inquilino con la condición de que abandone voluntariamente el inmueble en el plazo que se indique, que no puede ser inferior a 15 días.

Notificación de la demanda

Admitida la demanda, se deberá notificar al inquilino demandado, dándole un plazo de 10 días hábiles para contestar y oponerse, si lo desea.

Si no es posible localizar al demandado ni notificarle personalmente, se podrá practicar la notificación por medio de edictos que se expondrán en el Tablón Edital Judicial Único. Esta novedad supone un importante ahorro de tiempo en el procedimiento.

El letrado de la Administración de Justicia, previamente a la vista, requerirá al demandado para que pague la totalidad de la deuda, incluidas las cantidades debidas hasta el momento, si su intención es enervar el desahucio.

Asimismo, si el arrendador expresó su compromiso de condonar la deuda a cambio del desalojo voluntario, se comunicará al demandado para que decida si acepta.

Se señalará una fecha para la vista, por si el demandado se opone a la demanda. Además, se le apercibirá de que, de no comparecer, se declarará el desahucio sin más trámites, fijando el momento para el lanzamiento, que deberá producirse en el plazo máximo de un mes (artículo 440.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

Si el demandado no atiende al requerimiento de pago, o no comparece para oponerse o allanarse, el juicio terminará por decreto y se pasará directamente a la ejecución del lanzamiento en el día y hora señaladas.

Si el demandado se opone a la demanda y ambas partes expresan su acuerdo en que se celebre la vista, se hará así. Si no, se dictará sentencia sin más trámites.

Enervación del desahucio

Si el demandado, una vez admitida la demanda y requerido para el pago, expresa su intención de enervar el desahucio, deberá poner a disposición del demandante las cantidades adeudadas hasta la fecha y se dictará resolución condenando al arrendatario a las costas, salvo que las rentas y demás cantidades no se hubieran cobrado por causas imputables al arrendador (artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

Si el demandante se opone a la enervación por no cumplirse los requisitos, se celebrará la vista.

No podrá haber enervación del desahucio en los siguientes casos:

  • Cuando ya se hubiere ejercitado esta opción con anterioridad, excepto si el cobro no tuvo lugar por causas imputables al arrendador.
  • Si el inquilino fue requerido de pago de forma fehaciente antes del juicio y no atendió al requerimiento.

Allanamiento del arrendatario

Si, por el contrario, el inquilino demandado decide aceptar el ofrecimiento del arrendador, por el cual le perdona la deuda a cambio de que desaloje voluntariamente el inmueble, entonces deberá allanarse, y el letrado de la Administración de Justicia dictará un decreto dando por terminado el procedimiento y dejando sin efecto la diligencia de lanzamiento, salvo que el arrendador desee que se levante acta del estado del inmueble.

El inquilino deberá entonces abandonar voluntariamente el inmueble en el plazo que se haya establecido y se le hubiera comunicado, que no podrá ser inferior a 15 días. En caso de no hacerlo, se procederá al lanzamiento en el día y hora que se haya fijado subsidiariamente, lo que tendrá lugar en un plazo no superior a 15 días desde la finalización del periodo anterior (artículo 447.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

La posibilidad de este trámite es de gran importancia, ya que es lo que ha convertido el procedimiento de desahucio por impago de alquiler en un desahucio express, que puede resolverse en un plazo extraordinariamente breve, si bien renunciando al cobro de las cantidades adeudadas.

Vista oral

Si el demandado no comparece en la vista en el día y hora fijados, se declarará el desahucio sin más trámites.

Si comparecen ambas partes, se celebrará la vista y, practicadas las pruebas, terminará el procedimiento con sentencia condenando al inquilino a abandonar el inmueble, en caso de que se demuestre que ha incumplido su obligación de pago de la renta.

Sentencia de desahucio

Si el inquilino se opone y se celebra la vista, dando la razón al arrendador, se dictará sentencia condenatoria.

También se dictará sentencia condenatoria declarando el desahucio si el demandado no atiende al requerimiento de pago ni se allana ni opone a la demanda, o si no comparece en la vista.

Como novedad, la sentencia podrá comunicarse por medio de edictos que se expondrán en el Tablón Edital Judicial Único, si no es posible localizar y/o notificar personalmente al inquilino, lo cual también acorta mucho los trámites para el desalojo.

La sentencia de desahucio por impago de renta no tiene efectos de cosa juzgada.

Ejecución del desahucio

El demandado puede abandonar el inmueble en cualquier momento del procedimiento por su propia voluntad, pero si, habiendo recaído sentencia condenatoria, no desaloja voluntariamente y no paga la deuda que tiene con el arrendador, se procederá a la ejecución de la sentencia, que consiste en desalojar por la fuerza el inmueble, diligencia que recibe el nombre de lanzamiento.

Si en la demanda se solicitó la ejecución del desahucio, dicha solicitud es suficiente para instar la ejecución directa, sin necesidad de más trámite ni de que transcurra el plazo de espera legal de 20 días que se aplica de forma general (artículo 548 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

No obstante, si antes de que tenga lugar el lanzamiento, el inquilino desaloja y entrega la posesión efectiva al arrendador, se dictará decreto declarando ejecutada la sentencia y cancelando la diligencia de lanzamiento, a menos que el arrendador desee que se produzca, para levantar acta del estado del inmueble (artículo 703.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

«En Baleares se están okupando hasta barcos»

Por Ian Mateu • 28 de abril de 2025
El portavoz de la Plataforma Afectados por la Okupación, Ricardo Bravo, denunció este viernes por la tarde en Ibiza «el desamparo total» que sufren las víctimas de la usurpación de viviendas, lamentando también que son el eje de una campaña orquestada por el Gobierno para minimizar e invisibilizar el sufrimiento de las personas a quienes han okupado sus casas. Así lo aseguró Bravo, participante en la iniciativa del PP de Ibiza, ‘Objectius a Debat’, que en esta ocasión abordó el problema de la okupación ilegal de viviendas, el allanamiento y la inquiokupación. El foro fue moderado por el senador autonómico Miguel Jerez y contó además con el presidente de la Asociación pro-derecho a la propiedad privada inmobiliaria de Baleares, Fausto Oviedo; la administradora de fincas Lidia Oviedo y el director insular en materia de lucha contra el intrusismo, Enrique Gómez Bastida. El presidente de la plataforma nacional recordó que ahora mismo registran en toda España unos 7.000 casos abiertos relacionados con okupaciones, casos que, según estadísticas, habrían crecido más de un 7% en el último año, aunque puntualizaron que hay muchas víctimas más que no aparecen recogidas en esos porcentajes puesto que algunas familias pueden decantarse por buscar vías extrajudiciales para solventar su situación. «En las estadísticas no se recoge ni un solo caso de inquiokupación. Nosotros los ciframos en unos 80.000 en toda España», insistió. Bravo lamentó que no se estén dando soluciones legislativas para acabar con esta lacra. También reconoció la sorpresa en la plataforma porque en Baleares, con la grave problemática habitacional, se están dando incluso okupaciones de barcos. «En las islas, vemos más las usurpaciones como síntomas de la situación, no como la causa», insistió. «En Baleares hay muchas segundas residencias que están siendo okupadas. Los extranjeros allanados desconocen los recursos existentes en España. Puede haber un número de afectados sorprendente que puede crear una alarma incluso internacional», advirtió Bravo. Según explicó también, el caso de la casa okupada en Sant Antoni llegó al Parlamento Europeo donde se comentó cómo llegó a actuar el pueblo para expulsar a los okupas. Consejos como contratar de inmediato a un abogado para saber cómo actuar ante una posible okupación fue uno de los consejos ofrecidos por Bravo puesto que, actualmente, «sólo se puede denunciar y esperar». Fausto Oviedo, por su parte, agradeció que el Partido Popular haya impulsado este debate social «tan necesario» al haberse convertido la usurpación de viviendas en una de las principales preocupaciones de los ciudadanos españoles. «Y es normal porque se está legislando de forma desleal contra la Constitución para convertir el país en una España sin propiedad privada y sin herencia y esto es muy grave», consideró. El presidente de la asociación balear señaló que la okupación y la inquiokupación no son un reflejo real de la sociedad actual, sino que «son el resultado de la permisividad institucional ante las mafias».  «Desconozco las razones por las que se está erosionando la Constitución, pero estos fenómenos sólo demuestran el fracaso del actual Gobierno al ser un síntoma inequívoco de que existe un país donde no hay ley ni orden», criticó. Según añadió también, eventos como el de ayer sirven para brindar información a los ciudadanos y aumentar la conciencia social sobre la necesidad de lograr un cambio legislativo para contar con una auténtica ley antiokupación.

El indigente que robó el velero en Can Pastilla: «Sólo quería sentir la libertad»

Por Ian Mateu • 28 de abril de 2025
Bromea con que le llamemos ‘Capitán Jack Sparrow’ mientras sus compañeros, un grupo de personas sin hogar que duerme en el interior del Aeroport de Palma, escuchan atentamente los retazos de su última aventura. Es curioso, pero cuando lo cuenta, se ve ilusión en sus ojos . Aunque también sabe que ha cometido un delito grave robando el ‘Peregrin Tuk’; un velero de doce metros de eslora en el que navegó, junto a otro de los compañeros sintecho, durante dos días. Pedro M.V. cumplía los 59 años el pasado lunes 21 de abril cuando, según él, «decidí dar fin a la aventura y entregarme a las autoridades». Pasó su aniversario en el calabozo. Quiere dejar claro que, tras el robo de la embarcación , no fueron interceptados por la patrullera sino que fue él mismo quien contactó con el Canal 16, dio el aviso a Salvamento Marítimo y éstos, a la Guardia Civil. Los agentes acabaron por detener a los dos hombres la mañana del lunes a las 09.50 horas. Habían pasado más de cuarenta y ocho horas en el barco robado . La patrullera acudió al punto que indicó la radiobaliza desplegada. Según el testimonio del hombre, fue él quien avisó a Salvamento Marítimo porque «quería entregarme» «El velero era precioso», dice. Iba acompañado de un ex acaudalado empresario y patrón de yate que también acabó sin techo a causa de concatenar una serie de malas decisiones. El alcohol fue el detonante en la mente de ambos para cometer el delito . «Nos bebimos una botella de whisky en la terminal y luego, no sé cómo, llegamos a Ca’n Pastilla. Nos metimos donde los barcos y entramos en uno. Le gustó a mi amigo», cuenta. En el interior encontraron más alcohol y continuaron con su fiesta particular. Acabaron con dos botellas de ron, dos de tequila y una caja de cervezas. «Pero no había comida. Dicen que nos pusimos las botas, pero no es cierto. Beber sí bebimos», confiesa. Asegura que estuvieron de fiesta durante toda la madrugada y que partieron con el velero ya de día. Era la mañana del sábado 19 de abril. «No forzamos nada. Las llaves estaban en un canastillo muy cerca del bombín, junto al puesto de gobierno . Las cogimos, arrancamos y tiramos p’alante», narra convencido. Se dirigieron hacia Cabrera y dice que llegaron a abarloarse a la costa «para pedir tabaco, porque nos habíamos quedado sin». A pesar de ello siguieron adelante con su viaje inesperado, «teníamos alcohol y combustible en el velero». Según cuenta, luego volvieron en dirección a Sa Ràpita, encontrándose en el canal con olas de entre dos y tres metros . Llegaron a pasar dos noches en el buque. Pedro quiere compartir su historia para provocar una reflexión, aunque sabe que cometió un delito grave que ha afectado a otras personas «Él durmió en el camarote del capitán y yo en el otro, había tres en total», dice Pedro, añade que se despertó de madrugada y convenció a su compañero para dar aviso. «Tú no sabes lo que es estar en este agujero» , cuenta señalando los sacos de dormir de los sintecho con los que convive en el aeropuerto. «No nos dejan dormir aquí y por eso nos despiertan de madrugada, duermes en el suelo, no hay derecho a esto», cuenta con tristeza. Afirma que quiso escapar de la realidad por unos instantes. Sentir la libertad y la soledad de «navegar en silencio y bajo las estrellas» . Muchos pensaron que su intención era escaparse ya que llevaban todo su equipaje con ellos, aunque explica que fue para que no le tiraran sus cosas a la basura. Según sus cuentas, «a la velocidad que íbamos, podríamos haber llegado a Alicante», aventura. Aunque su estado, despierto aunque bajo los efectos del alcohol, dificulta pensar en esa posibilidad como veraz. «En parte sí lo hice por mi cumpleaños pero la verdad es que el alcohol nos dominó. Navegar sin ver a nadie, sin que venga la policía, poder dormir en un colchón, levantarte y ver el barco navegar, disfrutar», divaga. Le duele una costilla. Resbaló en el barco y se golpeó contra el picaporte del baño . Asegura que él también tiene conocimientos de náutica y que fue «patrón de embarcaciones de recreo con un barco de nueve metros de eslora», además de trabajar para Aena durante años. «Si no sabes navegar, te estrellas. Cuando él dormía, yo navegaba y viceversa, hemos devuelto intacta la embarcación . Es mentira que esté destrozada, ni un rasguño tiene», dice convencido. La propiedad del velero no piensa lo mismo. Asegura que los dos indigentes «vandalizaron» el interior de la embarcación y forzaron la puerta de la cabina . Pedro admite que «dejamos tiradas varias latas de cerveza, un cojín en el suelo, el mamparo caído, pero poco más. Con el oleaje se cayó también el platero». Se le nota la preocupación por las repercusiones; por mucho que pueda dar una imagen distinta, sabe que se ha equivocado. « Me arrepiento , esto me va a costar caro, perderé a mi familia y eso es lo que más me importa, me preocupa muchísimo», confiesa emocionado. Por otra parte, dice no tener miedo de entrar en la cárcel, «no tengo antecedentes pero igual no puedo pagar y entro por eso». Mientras habla, su mente vuelve a las horas en las que fue libre, navegando en el velero robado. «Ver el mar azul, olvidarme de todo lo que veo aquí todos los días , necesitaba una escapada, más que por mi cumpleaños, de la vida en general», dice. El detenido fue puesto en libertad el martes 22 y volvió al recinto aeroportuario. Allí nos contó que tiene conocimientos náuticos, al menos, como patrón de embarcaciones de recreo. «Pienso en donde estoy, quien soy y donde quiero ir, y como nada está saliendo bien, uno se vuelve rebelde» Pedro no se enorgullece de su hazaña, a pesar de que ha sido una de las pocas cosas que le ha hecho sonreír en los últimos tiempos. Es consciente del daño que ha causado a los afectados y una vez más, le ha hecho pensar en los errores cometidos a lo largo de su vida. Según cuenta, vivía en un chalet en Badia Gran y llegó a tener su propia embarcación. Lo perdió todo a causa de decisiones erróneas y la llamada ‘mala vida’. Con sangre andaluza, Pedro también escribe y toca flamenco; nos lo cuenta mientras nos lleva al rincón de Salidas, en Son Sant Joan , donde ha dormido los últimos siete meses. «Mira, aquí vivimos. Lo compartimos todo» , dice mientras le pido que baje la voz para no despertar a los demás. «No tengo esperanza en que las cosas vayan mejor, no veo la luz, ésa es la verdad, si la viera, no estaría aquí», sentencia. Sabe qué ha sido el protagonista de una historia sorprendente, de un delito que nadie esperaba. «Es una locura, lo sé», dice. «Si yo me levanto todos los días con sentimientos de rabia, frustración y melancolía, qué más da robar un banco», zanja. No habla en serio. O quizá sí. Pero mientras en su día a día pasan desapercibidos ante los miles de viajeros que recibe el aeropuerto de Palma ; estas últimas horas, a pesar de enfrentarse, según la calificación provisional, a una pena de entre uno y tres años; todos se paran a escucharle . Nada justifica un delito, pero quien no tiene nada, nada tiene que perder.

Aplazan el primer juicio rápido por el piso okupado en Ibiza con una anciana dentro

Por Ian Mateu • 28 de abril de 2025
El primer combate judicial por la okupación de un piso en Ibiza con una anciana dentro se iba a celebrar el lunes en el Juzgado de Instrucción número 3 de Ibiza . Sin embargo, se tuvo que aplazar a la semana que viene por un problema logístico del juzgado . Iba a ser un juicio rápido programado unas horas después de que el desencuentro llegara por primera vez al plano físico y diera pie a denuncias cruzadas por lesiones. Y es que el último puente que podía quedar en pie entre J. y Patricia saltó por los aires en la tarde del lunes, cuando por primera vez llegaron a las manos. El hombre estaba abandonando el piso cuando se encontró de bruces con la mujer, que en ese momento salía del ascensor. Se inició un forcejeo en el que también se vio involucrada la madre de ella, de 83 años. Resuelto el rifirrafe, J. y Patricia acudieron a distintos centros sanitarios en busca de atención médica. Él sufre excoriaciones en la región occipital y contusión frontal izquierda. Le curaron con yodo. Ella sufría dolor abdominal a consecuencia de un puñetazo y ansiedad. Le recetaron ibuprofeno y un ansiolítico. Ambos partes médicos van acompañados de sendos informes judiciales. El encontronazo en el descansillo del edificio se producía dos semanas después de que Patricia realizara un nuevo intento de diálogo con J. a través del siguiente mensaje.  "No sé qué pretendes. Me sacas de mis casillas con tu actitud. No entiendo cómo un joven de tanto provecho se pone en ese plan de querer perjudicar y vivir a costa del trabajo ajeno. A mí conseguir legalmente este piso me ha costado muchísimo esfuerzo y sacrificio. Yo no le perjudico nada a nadie, pero tampoco dejaré que se metan con mis cosas, lucharé por ello. Quiero que te vayas de la casa, de la casa de mi madre, que nos dejes en paz , que te busques un lugar. Yo no te he alquilado nada. Te di tiempo para que te fueras y te aprovechaste de eso. Aún estás a tiempo de irte y que esto no se convierte en un sinvivir para todos», le rogó, sin éxito, el pasado 26 de marzo.