Por qué la ocupación ilegal afecta al valor de los inmuebles?
De un tiempo a esta parte, hemos visto cómo el tema de la ocupación ilegal ha ido ganando presencia en el foco informativo. Esté más o menos justificada la inquietud general respecto de este fenómeno, asunto que no se pretende juzgar aquí, lo cierto es que con poca frecuencia se oye hablar con exactitud y realismo de las consecuencias de este fenómeno sobre los propios inmuebles, más allá de las evidentes molestias y complicaciones sufridas por sus propietarios.
Es difícil cuantificar con precisión cuántas viviendas se encuentran en esta situación, pues, según qué fuente, las cifras que se manejan son muy distintas (el Institut Cerdà o la Oficina de Seguimiento de Viviendas Ocupadas de la Comunidad de Madrid estiman unas 100.000 en toda España); sí podemos saber con precisión, a través de los datos proporcionados por el Poder Judicial, que la afección a propietarios "comunes" se materializó, en 2019, en un total de 4.017 juicios por ocupación ilegal de vivienda, de los cuales se resolvieron algo más de la mitad. En términos generales, se puede decir que el fenómeno de la ocupación ilegal es mucho más frecuente en las viviendas públicas (unas 300.000 en régimen de alquiler) y en las viviendas vacías (3,4 millones en España) y, dentro de esta categoría, entre aquellas que son propiedad de entidades financieras.
Dejando aparte las ramificaciones legales de este conflicto social, sin duda complejas por cuanto atañen a un colectivo especialmente vulnerable, la ocupación ilegal supone un verdadero reto desde el punto de vista técnico a la hora de determinar el valor de mercado de los inmuebles afectados, dado que se trata de un fenómeno que no solamente impacta en el propio inmueble o edificio ocupado, sino que puede tener repercusiones en las viviendas aledañas, que pueden experimentar pérdidas de demanda y dificultades de convivencia, llegando a estigmatizar determinados entornos. Ello ha obligado a las sociedades de tasación a poner en marcha protocolos específicos de actuación, así como a definir metodologías concretas para cuantificar el impacto sobre el valor, para lo cual se precisa poner en relación la legislación vigente en cada momento con la normativa técnica de valoración.
En este sentido, la promulgación del Real Decreto-Ley 1/2021, de 19 de enero, de protección de los consumidores y usuarios frente a situaciones de vulnerabilidad social y económica, que contempla una suspensión (en determinadas situaciones y exclusivamente durante la vigencia del Estado de Alarma) de los procedimientos de desahucio y lanzamiento, es solo una más de las estipulaciones legales que se deben considerar a la hora de estimar el plazo durante el cual el propietario no podrá recuperar la posesión del bien, aspecto que, lógicamente, es relevante para su valor de mercado. Otra estipulación legal a considerar es la protección específica que tienen las viviendas habituales y primeras residencias, cuya eventual ocupación es un delito.
Toda valoración (y así lo exige normativa que la regula para fines hipotecarios) establece que una de las comprobaciones fundamentales a realizar por el tasador es, precisamente, el estado de ocupación del inmueble, con el fin de determinar el régimen legal que regula la relación entre propietario y ocupante (en caso de que no coincidan) y las repercusiones que dicha relación comporta sobre el valor, pues el periodo durante el cual el propietario no pueda disponer libremente de la vivienda y la renta que, en su caso, perciba durante dicho periodo tienen un impacto específico en el valor del bien. Por ello, esta información debe quedar reflejada en el informe y, en viviendas ocupadas ilegalmente, conlleva la necesidad de entrar a evaluar parámetros como la incertidumbre de mercado, derivada del riesgo asumido por un potencial comprador, y el eventual deterioro del entorno, ambos parámetros fundamentales en la ecuación del valor del inmueble.
Por otro lado, al resultar (habitualmente) imposible la realización de una inspección interior de un inmueble ocupado ilegalmente, una sociedad de tasación quedará obligada a rehusar la emisión de un valor a efectos hipotecarios, pues dicho valor habría de basarse en hipótesis sobre el estado real del inmueble y, por tanto, quedar condicionado a que las mismas pudieran ser comprobadas y ratificadas, lo cual no es admisible de cara a la constitución de un préstamo garantizado. Por este motivo, una ocupación ilegal, además de dificultar la libre disposición de la vivienda a su propietario, impide o dificulta en extremo que una entidad financiera pueda otorgar una hipoteca utilizándola como garantía.
Cuando, fuera del ámbito hipotecario, es preciso disponer de un valor de referencia para la toma de algún tipo de decisión económica, las sociedades de tasación cuentan con mecanismos metodológicos para evaluar con el mayor rigor posible la repercusión de una ocupación en el valor del inmueble, como son el incremento de las tasas de actualización (tasas de rentabilidad que exigirían los inversores, y que se fijan en consonancia con el riesgo) y la corrección de los flujos de caja (ingresos y gastos), mediante ampliación de los plazos de estudio y elevación de los costes y gastos, todo ello en función de los plazos necesarios estimados para recuperar la posesión y de los posibles costes de mantenimiento y rehabilitación para devolver a las viviendas las condiciones de habitabilidad.
En definitiva, para evaluar correctamente el impacto de una ocupación en el valor de un inmueble resulta esencial contar con informes de tasación basados en la pericia, la experiencia y un amplio espectro de conocimientos técnicos, que puedan, de forma profesional y comprehensiva, reflejar y ponderar esta situación de manera que sirva de apoyo en sus decisiones a propietarios, inversores y usuarios.
